Passivhaus: ¿Economía o voluntad de cambio?

En este último artículo de la serie Passivhaus, veremos si una vivienda de este tipo es cara y poco asequible o por el contrario, se pueden asumir sus costes. Quizá este articulo sea un poco más denso de lo que me hubiera gustado, pero creo que es clave hablar de todos los conceptos que aparecerán en adelante ya que si no se quedaría cojo.

Siempre se nos ha dicho desde pequeños que “el que algo quiere, algo le cuesta” y en el estándar Passivhaus ocurre lo mismo. El ahorro energético, la calidad y el confort de este tipo de viviendas no son gratis pero tampoco impagables. Al contrario, el estándar Passivhaus ha demostrado ser económicamente viable, rentable a medio plazo e imprescindible a la larga.

Desde un inicio el concepto de casa pasiva fue un concepto pensado para implementarlo sin grandes complicaciones, a partir de una serie de medidas que en su mayoría eran conocidas y de uso común. Antes ya se colocaba aislamiento, carpinterías de calidad, se hacían instalaciones de ventilación, se evitaban puentes térmicos… La novedad es que todas las medidas que se toman van en la misma línea y se complementan, de ahí que su efecto se multiplique.

Tendremos en cuenta…

Partiendo de la base que los acabados y complementos del edificio o vivienda serán los mismos, para un primer cálculo aproximado de los costes de inversión y recuperación en el tiempo por diferencia de gasto energético, necesitaremos lo siguiente:

  • Proyecto básico mínimamente desarrollado.

  • Una idea de materiales y grosores de aislante según el estándar que requiera la normativa actual, en nuestro caso el CTE.

  • Introducción de los datos en el programa PHPP para conocer las necesidades de grosores de aislantes, calidad de carpinterías, equipos de ventilación para hacer de ese ejemplo un estándar Passivhaus.

  • Datos energéticos de la localización.

  • Datos económicos del coste de las hipotecas, índice de precios al consumo (IPC) e índice de aumento de precios de la energía.

  • Coste aproximado de la obra.

Con estos datos de partida sabremos el esfuerzo a realizar para construir una vivienda convencional y una con el estándar Passivhaus. De este modo se puede hacer un listado de las medidas de mejora que encarecen la construcción convencional con respecto al estándar Passivhaus:

  • Mayores grosores de aislante.

  • Mayores calidades de las carpinterías.

  • Mayor coste en un mejor acabado de los detalles.

  • Sobrecoste de las medidas concretas de hermeticidad.

  • Sobrecoste de medidas de diseño de eliminación de puentes térmicos.

  • Ejecución de un test Blower Door.

  • Ejecución de un sistema completo de ventilación forzada por aire con recuperador de calor.

De igual manera, podemos listar los costes superfluos por paso de CTE a estándar Passivhaus:

  • Sistema de ventilación híbrido obligatorio por CTE-HS3.

  • Sistema de calefacción y aire acondicionado estándar.

¿Cómo tenemos en cuenta todo esto?

Para tener en cuenta todo lo anterior, vamos a aplicar un sencillo método de precálculo, el que también se emplea para el método de las anualidades o mensualidades de las hipotecas. No vamos a tratar de hacer un cálculo completo y absoluto, sino de unas líneas generales que nos den una idea. Para ello nos apoyaremos en el ejemplo y análisis de la Plataforma PEP y necesitaremos lo siguiente:

  1. Diferencia de gasto energético por m2 entre el límite legal y el estándar Passivhaus. En nuestro ejemplo situaremos nuestra vivienda en Lleida que tiene un consumo según CTE de 89,1 kWh/m2•año y según estándar Passivhaus de 15 kWh/m2•año.

  2. Coste del kWh de la energía prevista. En nuestro ejemplo usaremos el gas (0,0429 €/kWh + IVA) y la electricidad (0,1405 €/kWh + IVA).

  3. Costes de la sobreinversión realizada para el estándar Passivhaus en términos de fijo anual durante una serie de años. Esto nos permite:

    • Saber aproximadamente el coste real de nuestra inversión.

    • Conocer el sobrecoste a pagar cada año en nuestra hipoteca.

    • Poder comparar anualmente los costes financieros con los costes energéticos.

A continuación os dejo una explicación de los métodos que vamos a usar:

El método de las anualidades

El método de las anualidades es un método de cálculo clásico dinámico de inversiones. El capital de una inversión se divide de tal manera en el tiempo que los pagos recibidos y retirados de una inversión puedan ser expresados en un valor constante llamado “anualidad”. Al contrario que con el capital total, no se expresará un objetivo global (el total de la inversión), sino que se expresa el objetivo a cubrir en cada período estudiado (anualidad, mensualidad, etc.). El método de las anualidades permite la comparación y capacidad de decisión respecto de ampliaciones o substituciones de inversiones en relación a unas entradas máximas disponibles de capital. La anualidad a (lo que se acaba pagando en el período constante) es el producto del capital total C0 y un factor de amortización anual: FAt,i:

a = C0 • FAt,i

A su vez, el fator de Amortización Anual se representa como (i: tipo de interés, por ejemplo 4,5% = 0,045; t: período de duración):

FAt,i = ((1+i)^t)•i) / ((1+i)^t-1)

La anualidad contiene en el mismo valor el interés bancario que se paga más la amortización (devolución) por periodo del total de crédito pedido. Las unidades de la anualidad resultante son valor dinerario por periodo (€/mes, €/a normalmente)

El aumento del precio de la vida y el de la energía

En este cálculo toma un papel importante el valor i de la fórmula anterior, que es el interés a devolver sobre el dinero prestado. Éste puede ser teórico o el interés nominal bancario de una hipoteca. Es el llamado interés Nominal. Pero como todos sabemos, el precio de la vida aumenta también cada año, y se cuenta a través del Índice de Precios al Consumo, IPC. Así la cantidad a pagar un año no vale lo mismo, sino que vale mucho más que la misma cantidad pagada un año, o diez años más tarde. Este concepto se puede tener en cuenta en el valor de la fórmula anterior, a través del concepto del Tipo de Interés Real, que relaciona la diferencia entre el interés nominal y el resultante de relacionarlo con el IPC. Esto permite que el cálculo de todas las anualidades, constantes en nuestra cuenta a euros de hoy, lleva ya reflejado el coste futuro del cambio de los precios. El tipo de interés real es el que usaremos en nuestra cuenta

Tipo de interés real

El tipo de interés real muestra que rentabilidad obtendrá de facto el inversor que realice algún tipo de operación de crédito. Se expresa por noma general en porcentaje.

Este sistema tiene en cuenta la inflación que sufren las economías, por lo que refleja la devaluación de la divisa debida al paso del tiempo y con ello la pérdida de poder adquisitivo.

Se obtiene a partir del TIPO de Interés Nominal (TIN) y la Tasa de Inflación esperada:

(1+rN)/(1+ π) = 1 + rR

Donde: rN=Tipo de interés nominal. rR= Tipo de interés real. π= Inflación esperada.

Existe una manera más sencilla de estimar el Tipo de Interés Real, que sirve para hacerse una idea de su posible valor al instante, aunque para cantidades pequeñas de dinero la aproximación es aceptable, para cantidades mayores, dista bastante del cálculo anteriormente mencionado:

Tipo de interés Real = Tipo de Interés Nominal – Tasa de inflación

De este modo podemos hacer una cuenta ahora con una estimación de IPC para los futuros años. Evidentemente el IPC no es constante, pero tampoco lo es el tipo de interés bancario, que suele ser más barato cuando se contrata en variable en lugar de fijo. Para reflejar estos conceptos más el IPC de los productos energéticos en particular, es conveniente reflejar una situación prudente al hacer un cálculo de este tipo, puesto que su influencia en los cálculos de retorno de la inversión es considerable. En caso de duda se recomienda utilizar datos por el lado de la seguridad, es decir, que perjudiquen la capacidad de amortización del gasto a realizar con el estándar Passivhaus.

Para poder reflejar con más objetividad por lo menos la variación de precios del IPC de los últimos tiempos, tanto general como el de la energía (grupo electricidad, gas y otros combustibles), se recomienda consultar las medias de variación anual de años anteriores en la página oficial del Instituto Nacional de Estadística INE (www.ine.es). Como ejemplo se citan los datos actualizados de variación anual media de los siguientes valores y períodos:

Período 2002-2010:
  • IPC general: 2,70%

  • IPC energía: 3,67%

Período 2006-2010:
  • IPC general: 2,38%

  • IPC energía: 5,32%

El ejemplo

El ejemplo que vamos a tratar es el de 4 casas entre medianeras en la provincia de Lleida, con una rigurosidad climática D3 según CTE.

Las exigencias del solar hacen que la orientación general sea este-oeste, es decir, mala desde el punto de vista energético. Las exigencias del programa hacen que haya habitaciones principales a las dos orientaciones. La construcción es absolutamente convencional con termoarcilla 19 cm, en muros portantes, forjado unidireccional, cubierta de madera con cubierta ventilada. Las fachadas están estucadas sobre ladrillo cerámico no portante por el exterior. Los grosores de aislante se adaptan al estándar para clase E.

Estos son los datos de partida que se disponían para el estudio:

  • 122,74 m2 útiles por vivienda.

  • 115 m2 de fachada por vivienda.

  • 95 m2 de cubierta por vivienda.

  • 90 m2 de superficie de garaje por vivienda.

  • 27 m2 de ventanas por vivienda.

  • Planta baja: garaje no calefactado, vivienda en planta primera y segunda.

Comparación entre CTE y Passivhaus

A partir de los datos que se tenían y de la lista de actualizaciones a realizar, se hizo una simulación con el programa PHPP de la que salieron los valores de ventanas y de grosor de aislamiento necesarios para llevar a cabo la conversión a viviendas con calidad Passivhaus. Se han considerado costes por m2 de fachada o ventana existente, y unos costes también por m2 realizado de detalles de puentes térmicos y hermeticidad, así como de ahorro del sistema convencional del HS-3, al no tener datos más fiables.

Si restamos los totales finales, vemos que la diferencia es de 16.858,05€.

Así pues, el primer dato obtenido es que el montante total de las inversiones a realizar para el salto de una calidad a otra se podía valorar en algo menos de 17.000 €, lo que con referencia al total del coste de construcción real del edificio, haciendo una media por vivienda, era de un 6,98%.

Diferencia de coste anual de la inversión Passivhaus

A continuación aplicaremos el método de anualidades de amortización de un crédito, a la diferencia de los totales anteriores (16.858,05€) pero para no hacer el artículo más engorroso si cabe, pondré la cifra final que es la que nos interesa.

La inversión en la vivienda Passivhaus costaría anualmente 573,17€.

Diferencia de coste anual del consumo energético de calefacción

Se observaron dos modelos, uno basado en la instalación de calefacción a base de gas natural y la otra a base de electricidad, tan solo para el cálculo comparativo de dos escenarios distintos. De este modo nos salían las siguientes diferencias de gasto energético anual, que se basan sobretodo en la diferencia de kWh consumido por cada m2.

89,1 kWh/m2 – 15 89,1 kWh/m2 = 74,1 89,1 kWh/m2 de ahorro de energía de calefacción.

Superficie media útil de la vivienda: 122,74 m2.

Ahorro anual por vivienda: 122,74 • 74,1 = 9.095 kWh.

Caso A: Gas

Precio del Kwh de gas 2009: 0,0429€ + IVA = 0,0497€

Ahorro económico anual: 9.095 • 0,0497 = 452,60€/año

Caso B: Electricidad

Precio del Kwh de electricidad 2009: 0,1147€ + IVA = 0,1330€

Ahorro económico anual: 9.095 • 0,1330 = 1.210,11€/año

Comparación de costes

Una vez generados los dos escenarios, con el coste relativo por un lado de sobreinversión, por el otro de sobrecoste energético, se calculan los escenarios a, por ejemplo 30 años, dado que es en este caso el límite de pago de la hipoteca bancaria. Los descritos son los costes de la cuota del primer año.En el escenario de amortización se elabora una lista en que cada año se van acumulando los costes de cada año y el total acumulado general, para poder ver en qué momento se pagan mediante esas cuotas anuales la inversión inicial, en caso de que se hubiera hecho efectivo y sin financiación en la obra.

Para ello se tiene en cuenta en los casos de gas y electricidad, el IPC energético descrito al principio del ejemplo, y el IPC general en el caso de la financiación. De este modo, cada año el precio pagado se iría incrementando en el valor correspondiente a su IPC.

Como conclusiones según se ve en la tabla, podemos tener las siguientes:

  • La inversión Passivhaus en el caso que nos atañe estaría, en términos generales, en 22 años, en el momento en que el coste del crédito (18.214€) empieza a ser más barato que el coste del modelo de calefacción a gas (19.758€) y ambos superan la inversión inicial en caso de hacerse a euros contables del primer año.

  • Al final del período de estudio la ganancia respecto al caso A a 30 años a gas muestra que es de +7.230€.

Y después de todo esto, ¿qué?

Después de ver este ejemplo podemos decir:

  • La estrategia de edificación Passivhaus es rentable a largo plazo, donde los costes energéticos superan la inversión realizada en un principio.

  • Una vez superado el límite de recuperación de la inversión, los costes energéticos aumentan considerablemente.

  • Es importante no duplicar innecesariamente instalaciones, puesto que de ello depende en gran medida la amortización del sistema en un tiempo razonable.

  • En este ejemplo no se han considerado subvenciones, lo cual significa que si se consideraran, los plazos de amortización se reducirían.

  • A medida que el estándar se vaya asentando y cada vez más empresas y profesionales lo entiendan y acepten, los sobrecostes del estándar Passivhaus se pueden llegar a reducir hasta el 3-5% frente al 12% actual.

  • A mayor volumen y cantidad, mayor rentabilidad.

  • La tendencia general parece indicar que el precio de la energía seguirá subiendo y mucho más cuando la crisis energética de la escasez del petróleo acabe por alcanzarnos.

  • Los edificios convencionales a los 20 o 30 años de antigüedad suelen necesitar una rehabilitación y esta suele ser también energética. La construcción en estándar Passivhaus evitaría este gasto.

Para terminar, se puede decir que todo este ejercicio comparativo no es necesario hacerlo puesto que, al igual que como pasa con tantas otras decisiones en la vida, ésta es una que finalmente depende sobretodo de la voluntad.

¿Qué opinas tu? ¿Por qué crees que al estándar Passivhaus le esta costando entrar en la sociedad española? ¿La gente esta desinformada?
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